本报记者 马宇薇

　　10月16日，中指研究院发布的《2026三季度中国住房租赁市场总结》显示 ，今年第三季度，国内重点城市住房租赁市场整体运行平稳
，租金下行压力有所缓解，租赁资产回报水平改善 ，行业制度框架持续完善。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《证券日报》记者表示
，2026年三季度，住房租赁行业制度建设明显推进 。中央出台多项顶层文件 ，资本市场进一步优化REITs（不动产投资信托基金）相关支持政策
，地方层面立足本地实际，通过相关举措夯实本地租赁住房供给与需求保障。

　　报告监测50城住宅租赁费用 指数显示 ，2026年三季度
，50城住宅平均租金先扬后抑，累计微跌0.01% ，与二季度末基本持平
，跌幅较去年同期收窄0.60个百分点，整体波动平缓
。

　　分月度来看 ，7月，受毕业季租赁需求释放拉动
，重点城市普通住宅平均租金环比上涨0.13%，处于近五年同期次高位；8月 ，季节性需求回落
，租金环比涨幅收窄至0.03%；而9月的市场转入淡季，租住需求热度下滑 ，租金环比小幅下跌。值得关注的是
，50城住宅平均租金同比跌幅自2026年3月持续收窄，截至9月同比跌幅降至近25个月最低 ，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现 。

　　城市分化特征显著
，头部城市租金优势强化，上海居于50城首位
。从三季度累计涨跌幅看 ，50城中11城租金上涨
，上海以1.86%领跑，环比涨幅已连续6个月居50城首位；39城租金下跌 ，西安累计跌幅最大，达1.37%。

　　分城市梯队看
，一线城市平均租金累计上涨0.58%，9月需求降温 ，结束连续6个月环比上涨行情
，小幅下跌0.03%；二线城市累计下跌0.34%，跌幅连续三个季度收窄；三四线代表城市累计下跌0.11% ，跌幅较二季度收窄0.38个百分点
，各梯队均呈现向好迹象 。

　　曹晶晶表示，展望四季度 ，住房租赁市场将进入传统淡季
，整体租住需求释放节奏放缓，叠加市场整体房源供给维持高位 ，租客费用 敏感度较高
，租金整体仍存在一定调整压力
。但经过前期多轮调整，重点城市租金下行空间已经明显收窄 ，预计四季度租金将以窄幅波动为主；产业集聚 、交通配套成熟的核心板块优质租赁房源，租金仍具备结构性支撑。

　　企业端来看
，集中式长租公寓规模稳步扩张，地方国企系成为房源增长核心动力 ，在开业房源、管理房源规模中的占比持续提升 。据中指研究院统计
，截至2026年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达149.5万间 ，较二季度末增加4.7万间
。2026年三季度末
，开业规模TOP30入榜门槛为18063间，较二季度末提升1013间。

　　曹晶晶表示 ，中长期看
，住房租赁行业的角色定位
、融资逻辑、竞争格局在发生明显变化 。政策端，住房租赁的支持由阶段性政策转向制度化安排 ，行业发展确定性增强
。融资端
，监管导向推动融资逻辑从主体信用转向项目信用，资产质量 、现金流表现成为企业获取资金
、实现REITs退出的核心条件。企业竞争层面 ，随着地方国企力量持续壮大，市场竞争重心逐步向运营能力、产品精细化运营转移
，具备持续运营能力 、能够打磨适配新市民青年人产品的主体，将更具备长期发展优势 。